En général, dès lors qu'un immeuble appartient à au moins deux propriétaires différents et que l'on peut distinguer les parties communes des parties privées, le statut de la copropriété s'applique. Il est fixé par une loi du 10 juillet 1965, un décret du 17 mars 1967 et le règlement de copropriété.

 Les différents organes de la copropriété sont l'assemblée générale, qui prend toutes les décisions importantes, le syndic, qui représente la copropriété et l'administre, le conseil syndical, qui assiste le syndic dans sa tâche et vérifie la comptabilité du syndicat.
Pour qu'une copropriété fonctionne sans difficultés majeures, il est nécessaire que les copropriétaires soient présents aux assemblées générales et règlent régulièrement leurs charges, que les membres du conseil syndical, présents sur place, servent de "courroie de transmission" entre les occupants et le syndic et qu'il y ait une réelle collaboration entre les différents acteurs. Cette collaboration doit certes être attentive afin que la copropriété soit gérée au mieux mais elle doit être exempte de suspicion.

Le règlement de copropriété

La copropriété fait l'objet d'un règlement de copropriété qui fixe les règles de fonctionnement de la copropriété, sous réserve que les clauses soient conformes aux textes légaux. Un exemplaire de ce règlement et de l'ensemble de ses éventuels modificatifs doit être remis à l'acquéreur lors de la signature de la vente. (Il est toujours possible d'en obtenir une nouvelle copie auprès des services hypothécaires du secteur (tarif actuel: 110 F par acte demandé, mais attention il faut remplir un formulaire spécial).
Le règlement de copropriété précise notamment:
la destination de l'immeuble: bourgeoise, commerciale ou mixte, qui détermine s'il est possible d'exercer des activités commerciales ou professionnelles dans l'immeuble.
la destination des parties privatives et des parties communes: qui détermine l'usage qui pourra être fait des différents locaux de l'immeuble.
Attention, il est fréquent que les règlements de copropriété s contiennent des clauses illicites en ce qui concerne la destination de l'immeuble ou des lots (par exemple: clauses de non concurrence, clause interdisant la possession d'un animal domestique). En cas de doute, n'hésitez pas à vous renseigner auprès d'un spécialiste, si la clause est illégale, n'en tenez pas compte.
le mode d'administration des parties communes.
la clé de répartition des charges.
Le règlement de copropriété ne peut être modifié qu'en assemblée générale par un vote à majorité renforcée.

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Les parties privatives et les parties communes

Sont privatives les parties réservées à l'usage exclusif d'un propriétaire.
Sont communes les parties affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
L'immeuble est découpé entre parties privatives et parties communes, chaque partie privative (lot) se voit attribuer une part proportionnelle des parties communes (tantièmes) selon des règles de calcul assez complexes qui ne prennent pas seulement en compte la surface du lot. Ce calcul n'est jamais explicité dans les actes. La division de l'immeuble en lots est consignée dans l'état descriptif de division qui se trouve le plus souvent dans le règlement de copropriété.
Les tantièmes de copropriété servent de base à la répartition des charges de la copropriété.

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Les assemblées générale

L'assemblée générale des copropriétaires a pour objet de réunir, au moins une fois l'an (plus si nécessaire), tous les propriétaires d'un immeuble afin de prendre les décisions concernant la copropriété.

Convocation de l'assemblée générale

L'assemblée générale est réunie à l'initiative du syndic. Mais elle peut aussi être demandée:

par le conseil syndical,
par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix de tous les copropriétaires.

La demande doit alors être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception et doit préciser les questions que l'on désire voir inscrire à l'ordre du jour.
Chaque copropriétaire a l'obligation de notifier au syndic son changement d'adresse par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut les diverses notifications seront valablement faites à l'ancienne adresse.
De même les copropriétaires en indivision doivent se mettre d'accord pour nommer un mandataire commun et le notifier au syndic. A défaut celui-ci pourra faire nommer par le tribunal un mandataire professionnel.
En cas de changement de propriétaire, le syndic pourra valablement continuer à notifier les divers actes à l'ancien propriétaire tant qu'il n'aura pas reçu la notification de changement de propriété telle que prévue par les textes (effectuée en général par le notaire).
Assistent aux assemblées générales les copropriétaires (ainsi que les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété). En cas d'impossibilité, il est possible de se faire représenter par un mandataire.
Chaque copropriétaire présent ou chaque représentant doit signer la feuille de présence.
Il suffit de remettre un pouvoir rédigé sur papier libre à la personne de son choix (pas obligatoirement un autre copropriétaire). Une même personne ne peut recevoir plus de 3 mandats sauf si le nombre de mandats lui fait totaliser moins de 5 % des voix. Les mineurs doivent obligatoirement être représentés par leur représentant légal.
La convocation à l'assemblée générale doit être adressée en principe par le syndic aux différents copropriétaires au moins 15 jours à l'avance soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires contre émargement. Attention, dans certains cas, le délai de prévenance est réduit à8 jours (seconde assemblée générale suite à absence de quorum) et en cas d'urgence il n'y a pas de délai minimal
L'ordre du jour (fixé par le syndic, et tous les documents utiles à la préparation de la réunion (par exemple: budget prévisionnel, devis de travaux, contrat de syndic) doivent être joints à la convocation. A défaut la convocation est nulle et donc l'assemblée générale peut être annulée par le Tribunal.
Ordre du jour complémentaire: tout copropriétaire peut demander au syndic dans les 6 jours suivant la réception de la convocation que soient inscrits un ou plusieurs sujets à l'ordre du jour. Attention, le syndic n'a pas le droit de refuser de notifier les questions complémentaires ni de les modifier. L'ordre du jour définitif est envoyé aux copropriétaires au moins 5 jours avant l'assemblée.

Les décisions de l'assemblée générale

Au début de la réunion, l'assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires présents (le syndic ne peut pas présider la séance) ainsi que deux scrutateurs et un secrétaire (souvent le syndic, pour des raisons pratiques).
Les délibérations ne peuvent porter que sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Même si une résolution questions diverses est portée à l'ordre du jour, elle ne peut donner lieu à aucune décision valide, elle peut simplement permettre aux copropriétaires présents ou représentés de s'exprimer sur divers points.
Chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à sa quote-part des parties communes (sauf si un copropriétaire est majoritaire, le nombre de voix dont il dispose est alors ramené à la somme des voix des autres copropriétaires).
Les décisions sont prises selon des majorités différentes, selon leur degré de gravité, le syndic détermine la majorité applicable à chaque résolution:
Majorité simple: (article 24 Loi du 10/07/1965) majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Il n'y a pas de quorum c'est à dire qu'un minimum de copropriétaires présents n'est pas nécessaire. C'est la majorité normale, elle est appliquée dans tous les cas ou la loi ne fixe pas une autre majorité. Elle concerne notamment les opérations de gestion du syndic, d'entretien des parties communes, d'administration de l'immeuble, les travaux d'entretien et de réfection.
Majorité renforcée ou absolue: (article 25 Loi du 10/07/1965) c'est la majorité des voix de tous les copropriétaires (même s'ils ne sont pas présents ou pas représentés). A défaut de décision prise dans ces conditions de majorité, une 2e assemblée générale peut être convoquée sous 8 jours pour statuer sur les même points mais à la majorité simple. Ce sont les décisions qui sortent du cadre de l'administration courante sans pour cela être réellement graves. Maintien ou révocation du syndic, délégation de pouvoir, certaines modifications de la répartition des charges, divers travaux ...
Double majorité: (article 26 Loi du 10/07/1965) c'est la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix. A défaut de décision prise dans ces conditions de majorité pour voter des travaux d'amélioration, de transformation ou d'adjonction, une 2e assemblée générale peut être convoquée sous 8 jours pour statuer sur les même points à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés (et non pas de l'ensemble des voix de tous les copropriétaires). Cette majorité est réservée aux actes graves: Actes d'acquisition et d'aliénation, modification du règlement de copropriété, certains travaux ...
Unanimité : (article 26 Loi du 10/07/1965) réservé aux actes très graves. Modification de la répartition des charges, travaux visant à supprimer un élément d'équipement commun, travaux de construction et de surélévation visant à créer de nouveaux locaux privatifs ...

Ces distinctions de majorité sont assez complexes et la liste ci-dessus n'est pas exhaustive, il est donc souhaitable en cas de doute de se référer directement aux textes où de s'informer auprès d'un spécialiste.

Notification, application et contestation de l'assemblée générale

Le procès-verbal de l'assemblée générale doit être envoyé par lettre recommandée dans un délai de 2 mois (le non-respect de ce délai n'entraîne aucune conséquence) aux copropriétaires opposants (qui ont voté contre une décision) ainsi qu'aux copropriétaires défaillants (qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée générale). Il est d'usage d'en remettre une copie par lettre simple aux autres copropriétaires pour information.
Les copropriétaires opposants ou défaillants (et eux seuls) peuvent contester les décisions de l'assemblée générale illégales dans un délai de 2 mois à compter de la notification qui leur a été faite.
Attention, les décisions d'assemblée générale s'appliquent tant qu'une décision de justice définitive ne les a pas annulées.
L'action doit être intentée contre le syndicat des copropriétaires auprès du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble. Attention, le fait de contester une assemblée par lettre, même recommandée, ne suffit pas pour arrêter le délai de deux mois. La seule modalité de contestation valable est l'assignation du syndicat des copropriétaires devant le tribunal compétent
Passé ce délai de deux mois, l'assemblée générale est définitive et ne peut être contestée, les décisions même illégalement prises (par exemple: erreur de majorité ou de comptage des voix) sont incontestables.

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Le conseil syndical

Composition

Les membres du conseil syndical sont élus lors de l'assemblée générale annuelle à la majorité renforcée pour une durée maximale de trois ans renouvelables.
Le nombre des membres est variable selon les copropriétés, il est parfois fixé par le règlement de copropriété.
Tout copropriétaire peut en être membre (sauf le syndic et les membres de sa famille, même s'il est copropriétaire), il suffit de se présenter et d'être élu.
Il est toutefois souhaitable que les membres du conseil syndical habitent la copropriété afin d'être au fait des événements qui s'y déroulent.
Le conseil syndical élit un président parmi ses membres, qui sera l'interlocuteur privilégié du syndic.
Les fonctions de membre et de président du conseil syndical ne doivent donner lieu à aucune rémunération.

Fonctionnement

Les règles d'organisation et de fonctionnement, quand il en existe, sont prévues soit parle règlement de copropriété, soit par l'assemblée générale (périodicité des réunions, budget de fonctionnement,...)
Outre l'éventuelle périodicité fixe, le conseil se réunit à la demande de son président ou du syndic.
Sous réserve de l'approbation des membres, des personnes extérieures au conseil syndical peuvent y assister.

Mission

Organe exclusivement consultatif que le syndic consulte régulièrement, sans toutefois être lié par son avis.
Il ne peut en aucune façon se substituer à l'assemblée générale ou au syndic.
Il n'est pas non plus représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Sa mission essentielle est la vérification des comptes du syndic
Il doit obtenir du syndic communication de toutes pièces qu'il demande concernant la copropriété
Le syndic doit tenir à tout moment à sa disposition les documents nécessaires au contrôle des comptes.
Le syndic doit le consulter sur les marchés et contrats dépassant un montant votaient assemblée générale et sur les travaux urgent nécessaires à la conservation de l'immeuble.
Il peut recevoir (comme d'autres) délégation de l'assemblée générale (par vote à la majorité renforcée) mais uniquement:

en ce qui concerne des questions qui relèvent de l'assemblée générale statuant à la majorité simple,
sur un acte ou une décision expressément déterminée,
qui ne prive pas l'assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.

Il peut par ailleurs s'intéressera tout ce qui fait la vie de la copropriété et faire des propositions au syndic (choix des fournisseurs, dysfonctionnement d'équipements communs, contrôle des consommations, respect des devis, gestion des contrats, ...)

Pouvoirs spéciaux du président du conseil syndical

Peut demander au syndic de convoquer une assemblée générale
Sans réponse du syndic après mise en demeure, il peut sous 8 jours convoquer lui-même cette assemblée.
Peut engager une procédure contre l'ancien syndic pour récupérer les fonds et les archives du syndicat des copropriétaires.
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée, peut faire désigner un administrateur provisoire

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Le syndic

C'est le mandataire du syndicat des copropriétaires, il exécute ses décisions, agit en son nom , le représente légalement et administre l'immeuble.

Désignation, non-renouvellement et révocation du syndic

Le syndic doit être choisi parmi les personnes titulaires de la carte professionnelle de gestion immobilière (loi du 2 janvier 1970), ce qui garantie un minimum de compétence et de garantie financière, de plus une assurance couvre leur responsabilité civile professionnelle. Ce sont des mandataires professionnels rémunérés pour leur activité.
Il est possible pour une copropriété de choisir un syndic bénévole parmi les copropriétaires ou leur conjoint. Ce syndic, non professionnel, n'a pas à être rémunéré pour son travail. Attention, la copropriété trouvera souvent un intérêt financier à un tel choix, cependant il est généralement déconseillé car l'activité de syndic demande une grande disponibilité, de solides connaissances en droit et en comptabilité ainsi qu'une bonne garantie financière et l'expérience prouve que si les syndics bénévoles ont une grande bonne volonté, ils manquent souvent cruellement de compétence et les conséquences sur la copropriété sont parfois catastrophiques.
Il est élu par l'assemblée générale (à la majorité renforcée)
Il est élu pour trois ans maximum renouvelables
Les honoraires de syndic sont libres, ils doivent donc être librement discutés entre l'assemblée générale et le syndic. Ils sont votés par l'assemblée générale à la majorité simple. Attention aux prestations particulières et aux tarifs des frais annexes (type photocopies) qui sont prévues au contrat de syndic à des tarifs parfois exorbitants, il convient d'en vérifier la nécessité et le coût avant d'accepter.
Le syndic peut démissionner
Il peut être librement mis fin à son mandat à son terme (non-renouvellement)
Si le syndicat des copropriétaires souhaite mettre fin au mandat du syndic avant le terme de son contrat (le révoquer), il doit avoir des raisons sérieuses sinon il risque d'être condamné à dédommager le syndic abusivement révoqué.
Lors du changement de syndic, l'ancien syndic ne peut faire aucune rétention de document, même si ses honoraires ne lui ont pas été réglés. Il doit remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que les fonds disponibles . Dans les deux mois qui suivent, il doit verser le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, avec un état détaillé des comptes de l'immeuble et de chaque copropriétaire.
A défaut de remise de pièces dans les délais, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le juge des référés du tribunal de grande instance et contraindre ainsi l'ancien syndic à s'exécuter sous astreinte.
Attention, si au cours de l'assemblée générale il est mis fin au mandat de syndic sans qu'un nouveau syndic soit nommé, la copropriété sera dépourvue de syndic et contrainte de s'en remettre à un administrateur judiciaire désigné par voie de requête par le président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble.

Fonctions du syndic

Le syndic doit:

faire respecter le règlement de copropriété
appliquer les décisions de l'assemblée générale
se charger de l'administration courante et de la conservation de l'immeuble (gestion du personnel, réparations urgentes)
recouvrer les charges auprès des copropriétaires au besoin par voie de procédure
se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante (il peut demander des avances)
faire voter par l'assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à des travaux d'entretien des parties communes susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir ;
faire voter par l'assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de ne pas ouvrir de compte bancaire séparé au nom de la copropriété
conseiller les copropriétaires (en particulier, les avertir des conséquences des décisions prises en assemblée générale).
conserver les archives de la copropriété
représenter la copropriété en justice

Responsabilité du syndic

Le syndic est responsable des erreurs ou des fautes qu'il aurait commises dans l'exercice de ses fonctions et le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre lui pour obtenir des dommages-intérêts à ce titre.
Il est assuré spécialement pour ce type de problème
Attention, la gestion du syndic ne peut être mise en cause si l'assemblée générale a voté le quitus de gestion

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Les charges de copropriété

Il y a deux sortes de charges de copropriété, les charges communes générales et les charges communes spéciales, selon que les éléments et services concernent également la totalité des copropriétaires ou non.
Les charges communes générales concernent l'entretien, la conservation et l'administration des parties communes. Elles sont par principe également utiles à tous. (par exemple: les honoraires du syndic). Tous les copropriétaires sont donc tenus d'y participer proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété.
les charges communes spéciales sont fonction de l'utilité objective du service collectif concerné pour chaque lot.
Attention, ce n'est pas l'utilisation réelle qui est considérée mais la possibilité d'utilisation. Il serait impossible de changer la répartition des charges en fonction des goûts ou des habitudes ponctuelles des occupants. (par exemple: la propriétaire d'un logement vide paiera comme le propriétaire occupant). La répartition des charges peut être modifiée par un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires lors d'une assemblée générale ou dans le cadre d'une procédure devant le tribunal de grande instance.